En quoi consiste la dénonciation du contrat par le sous-traitant en matière d’hypothèque légale dans le domaine de la construction?
L’hypothèque légale est un puissant outil mis à la disposition des entrepreneurs et sous-traitants qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble afin de garantir le paiement de leur créance. Ce mécanisme de protection, prévu au Code civil du Québec, est peu connu et souvent mal utilisé. Cet article traite particulièrement des sous-traitants et de l’avis de dénonciation, étape cruciale à la mise en œuvre de cette sûreté.
À l’inverse des entrepreneurs, les sous-traitants de ces derniers n’ont pas de lien contractuel direct avec le propriétaire d’un immeuble puisqu’ils contractent directement avec l’entrepreneur pour l’exécution de leurs services. La loi leur offre cependant la possibilité d’inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble sur lequel les travaux sont effectués. Puisque le propriétaire n’a normalement pas connaissance de l’identité des sous-traitants ni de la valeur de leurs travaux, il est logique que ce dernier soit mis au courant qu’une telle hypothèque pourrait être inscrite sur son immeuble, par qui et pour quel montant. L’avis de dénonciation du contrat de sous-traitance est donc une étape essentielle, et son absence privera un sous-traitant de cette protection.
C’est au moment de la dénonciation du contrat au propriétaire, au moyen d’un avis en bonne et due forme, que le droit à l’hypothèque légale naît. En cas de non-paiement de sa créance par l’entrepreneur, le sous-traitant pourra donc inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble en question en respectant toutefois les délais imposés par la loi. Il est important de noter que l’hypothèque légale ne pourra pas dépasser la plus-value que les travaux apportent à l’immeuble concerné. Cette dernière aura priorité sur l’hypothèque conventionnelle d’un prêteur hypothécaire déjà publiée au registre foncier du Québec, mais pour cette plus-value seulement.
Il est important de noter que la simple connaissance du propriétaire qu’un sous-traitant effectue des travaux sur son immeuble ne correspond pas à une dénonciation du contrat au sous-traitant. En effet, cette dénonciation doit se faire par un avis écrit qui doit d’ailleurs respecter certains critères.
La dénonciation doit non seulement se faire par avis écrit, mais elle doit également être réalisée avant le début des travaux. En effet, l’hypothèque légale ne couvrira que les travaux qui sont réalisés après la dénonciation au propriétaire.
Notez qu’il n’existe pas de formalité pour l’envoi de l’avis. Toutefois, il est fortement recommandé pour le sous-traitant de conserver une preuve de réception de l’avis par le propriétaire. La signification peut donc se faire notamment par courriel ou par huissier.
Si vous avez des questions concernant le contenu nécessaire à l’avis de dénonciation du contrat par le sous-traitant ou encore sur le contexte plus général de l’hypothèque légale dans le domaine de la construction, n’hésitez pas à nous contacter.
Cet article contient de l’information juridique générale et ne doit pas se substituer aux conseils d'un avocat qui prendra en compte les spécificités de vos besoins.
